El aumento del costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares supera ampliamente la evoluci\u00f3n de los precios de venta en la Ciudad de Buenos Aires. Mientras las operaciones inmobiliarias mantienen niveles significativos, el cr\u00e9dito hipotecario contin\u00faa por debajo de los registros de 2025 y la actividad de la construcci\u00f3n exhibe se\u00f1ales de desaceleraci\u00f3n. La brecha entre costos, precios y financiaci\u00f3n plantea un desaf\u00edo para la rentabilidad de los desarrollos y el acceso a la vivienda.<\/strong><\/p>\n El mercado inmobiliario argentino atraviesa una din\u00e1mica desigual. Las compraventas, la construcci\u00f3n y el financiamiento hipotecario no evolucionan al mismo ritmo, una diferencia fundamental para comprender la situaci\u00f3n del sector.<\/p>\n En la Ciudad de Buenos Aires se registraron 6.055 escrituras de compraventa durante agosto de 2026, un 4,9% menos que en el mismo mes del a\u00f1o anterior. Entre enero y agosto se acumularon 41.583 operaciones, con una ca\u00edda interanual del 2,3%. En ese mismo per\u00edodo, las escrituras con hipoteca disminuyeron casi un 34%, hasta 6.170 operaciones, seg\u00fan las estad\u00edsticas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.<\/p>\n Los datos muestran que el mercado conserva un volumen significativo de transacciones, pero tambi\u00e9n que el financiamiento hipotecario perdi\u00f3 fuerza con mayor intensidad que las compraventas generales.<\/p>\n La construcci\u00f3n presenta otra din\u00e1mica. Seg\u00fan el INDEC, el indicador sint\u00e9tico de la actividad de la construcci\u00f3n cay\u00f3 un 4,4% interanual en agosto, aunque el acumulado de enero a agosto todav\u00eda registr\u00f3 un crecimiento del 0,8%. En t\u00e9rminos mensuales, la serie desestacionalizada avanz\u00f3 un 0,4%, mientras que la tendencia-ciclo retrocedi\u00f3 un 1,1%.<\/p>\n Esta combinaci\u00f3n impide describir la situaci\u00f3n mediante un \u00fanico indicador. El acumulado anual de la construcci\u00f3n segu\u00eda en terreno positivo, pero la comparaci\u00f3n interanual de agosto y la tendencia-ciclo reflejaban un escenario m\u00e1s d\u00e9bil.<\/p>\n Uno de los desequilibrios m\u00e1s relevantes aparece al comparar el costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares con los precios de los departamentos.<\/p>\n Un relevamiento de Zonaprop difundido por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo indic\u00f3 que, durante los primeros ocho meses de 2026, el costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares hab\u00eda aumentado un 13,8%, mientras que el precio medio de publicaci\u00f3n de los departamentos en venta de la Ciudad de Buenos Aires acumulaba un incremento del 1,1%.<\/p>\n En ese relevamiento, el valor medio de publicaci\u00f3n alcanzaba los US$2.476 por metro cuadrado, todav\u00eda un 11,5% por debajo del m\u00e1ximo hist\u00f3rico de la serie.<\/p>\n La diferencia entre ambas variaciones constituye una se\u00f1al de presi\u00f3n sobre la rentabilidad potencial de los nuevos desarrollos. Si el costo de producir una unidad aumenta considerablemente m\u00e1s que el precio de venta que puede obtenerse por ella, el margen econ\u00f3mico se reduce, siempre que los dem\u00e1s componentes del proyecto permanezcan constantes.<\/p>\n Sin embargo, es importante distinguir entre el costo de construcci\u00f3n y el precio de publicaci\u00f3n. El primero representa una estimaci\u00f3n de los recursos necesarios para construir; el segundo refleja valores solicitados por los vendedores, que no necesariamente coinciden con los precios efectivos de cierre.<\/p>\n Tampoco debe extrapolarse autom\u00e1ticamente el resultado de la Ciudad de Buenos Aires al conjunto del pa\u00eds. Los precios del suelo, la mano de obra, los materiales y la demanda var\u00edan entre jurisdicciones y segmentos.<\/p>\n La evidencia permite identificar una brecha importante en el mercado porte\u00f1o relevado. Para determinar su magnitud en todo el pa\u00eds ser\u00eda necesario comparar series homog\u00e9neas por regi\u00f3n.<\/p>\n El \u00cdndice del Costo de la Construcci\u00f3n del INDEC para el Gran Buenos Aires registr\u00f3 un aumento mensual del 1,5% en septiembre de 2026. La variaci\u00f3n se explic\u00f3 por subas del 1,3% en materiales, del 1,6% en mano de obra y del 1,5% en gastos generales.<\/p>\n En agosto, el mismo indicador hab\u00eda aumentado un 2,5% mensual, un 33,2% interanual y un 22% acumulado durante los primeros ocho meses del a\u00f1o.<\/p>\n La desaceleraci\u00f3n mensual de septiembre no significa que el costo de construir haya bajado: significa que aument\u00f3 a un ritmo inferior al del mes anterior.<\/p>\n Adem\u00e1s, el \u00edndice del INDEC mide la evoluci\u00f3n de los costos de la construcci\u00f3n privada de edificios destinados a vivienda en la Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del conurbano bonaerense. No representa por s\u00ed solo el costo total de cada emprendimiento, ya que la incidencia del terreno, el financiamiento, los impuestos y las caracter\u00edsticas particulares del proyecto puede diferir.<\/p>\n Por lo tanto, para evaluar la viabilidad de un desarrollo no alcanza con observar el \u00edndice general. Tambi\u00e9n es necesario conocer el costo efectivo de ejecuci\u00f3n, el precio de adquisici\u00f3n del terreno, los gastos financieros y los ingresos que pueden obtenerse mediante la venta de las unidades.<\/p>\n La evoluci\u00f3n del financiamiento constituye otro factor decisivo.<\/p>\n Un informe sobre el mercado hipotecario publicado por El Cronista<\/em> en octubre de 2026 se\u00f1al\u00f3 que, entre enero y septiembre, se otorgaron 20.900 pr\u00e9stamos hipotecarios, un 37% menos que en el mismo per\u00edodo de 2025. El an\u00e1lisis tambi\u00e9n describi\u00f3 cambios en las tasas ofrecidas por las entidades financieras.<\/p>\n Estas cifras sugieren que la recuperaci\u00f3n del cr\u00e9dito todav\u00eda es insuficiente para restablecer el volumen del a\u00f1o anterior. No obstante, para evaluar el comportamiento reciente tambi\u00e9n deben analizarse los montos otorgados, las condiciones de los pr\u00e9stamos y la evoluci\u00f3n mensual de las nuevas colocaciones.<\/p>\n La reducci\u00f3n de las tasas puede facilitar el acceso a un pr\u00e9stamo, pero no garantiza una expansi\u00f3n masiva. La capacidad de pago de los hogares, los requisitos de ingresos, el ahorro previo y la disponibilidad de recursos bancarios de largo plazo tambi\u00e9n condicionan el resultado.<\/p>\n Adem\u00e1s, existe una diferencia entre financiar la compra de una propiedad terminada y financiar su construcci\u00f3n. Un pr\u00e9stamo hipotecario para adquisici\u00f3n permite que un comprador acceda a una vivienda existente; un desarrollo inmobiliario necesita recursos para afrontar los costos de obra antes de que las unidades est\u00e9n terminadas y puedan comercializarse definitivamente.<\/p>\n Un informe de Tejido Urbano sobre el cr\u00e9dito hipotecario, publicado en septiembre de 2026, se\u00f1al\u00f3 que, dentro del financiamiento habitacional analizado a junio, el 92,4% correspond\u00eda a la adquisici\u00f3n de inmuebles y el 6,8% a la construcci\u00f3n. Estas proporciones corresponden al universo y la metodolog\u00eda del informe, no al total de la inversi\u00f3n inmobiliaria nacional.<\/p>\n La composici\u00f3n del cr\u00e9dito refuerza la necesidad de distinguir entre los instrumentos que facilitan la compra de viviendas y aquellos que permiten generar nuevas unidades.<\/p>\n La diferencia entre los segmentos inmobiliarios tambi\u00e9n influye en las decisiones de inversi\u00f3n.<\/p>\n Una propiedad usada puede ofrecer disponibilidad inmediata y posibilidades de negociaci\u00f3n. Una unidad a estrenar permite acceder a una vivienda nueva sin esperar la finalizaci\u00f3n de una obra. Un emprendimiento en pozo, por su parte, puede ofrecer un esquema de pagos distribuido durante la construcci\u00f3n.<\/p>\n Ninguna alternativa resulta necesariamente m\u00e1s conveniente en todos los casos.<\/p>\n Para establecer cu\u00e1l ofrece la mejor relaci\u00f3n entre precio y valor econ\u00f3mico es necesario comparar inmuebles equivalentes en ubicaci\u00f3n, superficie, calidad y prestaciones. Tambi\u00e9n deben considerarse las cuotas pendientes, los costos de financiaci\u00f3n, los gastos de adquisici\u00f3n, las reformas necesarias, los plazos de entrega y los riesgos contractuales.<\/p>\n La brecha entre el costo de construcci\u00f3n y el precio de venta puede reducir la ventaja econ\u00f3mica de desarrollar una unidad nueva. Sin embargo, para demostrar que las propiedades usadas o a estrenar son sistem\u00e1ticamente m\u00e1s convenientes que las unidades en pozo se necesita una muestra comparable de operaciones efectivas, no solamente precios publicados.<\/p>\n Por eso, la hip\u00f3tesis de que el encarecimiento de la construcci\u00f3n est\u00e1 modificando la competitividad relativa de los segmentos es econ\u00f3micamente consistente, pero su magnitud debe verificarse con datos espec\u00edficos de cada mercado.<\/p>\n La desaceleraci\u00f3n de la construcci\u00f3n tambi\u00e9n plantea interrogantes sobre la oferta futura.<\/p>\n El INDEC registr\u00f3 una ca\u00edda interanual del 4,4% en la actividad de la construcci\u00f3n durante agosto, mientras que el acumulado de los primeros ocho meses permaneci\u00f3 un 0,8% por encima del mismo per\u00edodo de 2025. Estos resultados muestran una evoluci\u00f3n heterog\u00e9nea, no una contracci\u00f3n uniforme de toda la actividad.<\/p>\n Para determinar si existe una reducci\u00f3n estructural de la oferta residencial ser\u00eda necesario analizar tambi\u00e9n los permisos de edificaci\u00f3n, la superficie autorizada, los inicios efectivos de obra, las unidades terminadas y el inventario de propiedades disponibles.<\/p>\n Los permisos, por s\u00ed solos, no garantizan que una obra comience; del mismo modo, una disminuci\u00f3n de la actividad mensual no demuestra autom\u00e1ticamente que vaya a producirse una escasez generalizada de viviendas.<\/p>\n La evoluci\u00f3n futura depender\u00e1 de la relaci\u00f3n entre la nueva producci\u00f3n, el stock disponible, la distribuci\u00f3n geogr\u00e1fica de la oferta y la capacidad econ\u00f3mica de los hogares para acceder a ella.<\/p>\n La presi\u00f3n sobre los costos obliga a revisar la productividad de los proyectos. La planificaci\u00f3n digital, el seguimiento presupuestario, la coordinaci\u00f3n de proveedores y la reducci\u00f3n de desperdicios pueden ayudar a controlar los gastos y los plazos.<\/p>\n Sin embargo, estas medidas deben evaluarse mediante resultados verificables, como el costo efectivo por metro cuadrado, la duraci\u00f3n de la obra y las desviaciones entre el presupuesto inicial y el gasto final. La incorporaci\u00f3n de tecnolog\u00eda no garantiza por s\u00ed misma una reducci\u00f3n de costos.<\/p>\n La financiaci\u00f3n tambi\u00e9n requiere una evaluaci\u00f3n espec\u00edfica. Los planes de pago ofrecidos por los desarrolladores y los instrumentos del mercado de capitales pueden ampliar las alternativas disponibles, pero su utilidad depende del costo financiero, la solvencia de las empresas y la protecci\u00f3n contractual de los compradores e inversores.<\/p>\n La recuperaci\u00f3n del sector no depende de una \u00fanica soluci\u00f3n. Requiere que el costo de producir viviendas sea compatible con los precios que el mercado puede pagar y con las condiciones de financiaci\u00f3n disponibles.<\/p>\n Los datos disponibles permiten identificar tres hechos relevantes: los precios de publicaci\u00f3n de los departamentos porte\u00f1os avanzaron considerablemente menos que el costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares durante los primeros ocho meses de 2026; las escrituras de compraventa de la Ciudad de Buenos Aires retrocedieron moderadamente en el acumulado anual; y el cr\u00e9dito hipotecario contin\u00faa por debajo de los niveles registrados en 2025.<\/p>\n Al mismo tiempo, la actividad de la construcci\u00f3n muestra se\u00f1ales mixtas: una ca\u00edda interanual en agosto, pero un acumulado anual todav\u00eda positivo.<\/p>\n En conjunto, estos indicadores sugieren un mercado en el que la recuperaci\u00f3n de las operaciones no alcanza, por s\u00ed sola, para garantizar la expansi\u00f3n de nuevos desarrollos. La rentabilidad depende de los costos efectivos, los precios de cierre, el acceso al capital y la capacidad de pago de los compradores.<\/p>\n El principal desaf\u00edo es restablecer una relaci\u00f3n sostenible entre producci\u00f3n, financiaci\u00f3n y demanda. Para lograrlo, ser\u00e1 necesario ampliar las fuentes de cr\u00e9dito, mejorar la productividad y desarrollar proyectos adaptados a la capacidad econ\u00f3mica de los hogares.<\/p>\n La evoluci\u00f3n del real estate argentino depender\u00e1 menos de una recuperaci\u00f3n aislada de las compraventas que de la posibilidad de convertir esa actividad en nuevas inversiones y viviendas econ\u00f3micamente accesibles.<\/p>\n Nota editorial: los indicadores citados corresponden a per\u00edodos y universos estad\u00edsticos diferentes. Las conclusiones deben interpretarse dentro de esos l\u00edmites y no como una descripci\u00f3n uniforme de todo el mercado inmobiliario argentino.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Mercado inmobiliario argentino: construir cuesta cada vez m\u00e1s, el cr\u00e9dito retrocede y la recuperaci\u00f3n pierde fuerza El aumento del costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares supera ampliamente la evoluci\u00f3n de los precios de venta en la Ciudad de Buenos Aires. 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La brecha entre el costo de construir y el precio de venta<\/h2>\n
Qu\u00e9 muestran los \u00faltimos datos oficiales sobre los costos<\/h2>\n
El cr\u00e9dito hipotecario sigue lejos de los niveles de 2025<\/h2>\n
Usado, a estrenar o en pozo: la comparaci\u00f3n debe hacerse sobre el costo total<\/h2>\n
Menos actividad no significa autom\u00e1ticamente menos viviendas disponibles<\/h2>\n
Productividad y financiaci\u00f3n: dos variables para recuperar la viabilidad<\/h2>\n
Conclusi\u00f3n: el desaf\u00edo es recuperar la inversi\u00f3n sin perder acceso a la vivienda<\/h2>\n
\n<\/div>\nFuentes y referencias<\/h2>\n
\n
\nhttps:\/\/www.indec.gob.ar\/Nivel4\/Tema\/3\/5\/33<\/a><\/li>\n
\nhttps:\/\/www.indec.gob.ar\/indec\/web\/Institucional-Indec-InformesTecnicos-37<\/a><\/li>\n
\nhttps:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/2026\/09\/22\/cantidad-de-escrituras-de-compraventa-realizadas-en-agosto-2026\/<\/a><\/li>\n
\nhttps:\/\/cpau.org\/nota\/40088<\/a><\/li>\n
\nhttps:\/\/elcronista-el-cronista-prod.web.arc-cdn.net\/finanzas-mercados\/creditos-hipotecarios-el-mercado-repunta-pero-esta-lejos-de-niveles-de-2025-y-se-concentra-en-pocos-bancos\/<\/a><\/li>\n
\nhttps:\/\/tejidourbano.org.ar\/informes\/monitor-de-credito-hipotecario-septiembre-2026\/<\/a><\/li>\n
\nhttps:\/\/www.ambito.com\/ambito-debate\/en-pozo-usado-y-estrenar-los-desafios-una-industria-transformacion-n6336450<\/a><\/li>\n<\/ol>\n