Argentina estrena su primer REIT

¿Qué es, cómo funciona y por qué puede cambiar el acceso al mercado inmobiliario

El mercado de capitales argentino incorporó un instrumento que ya es habitual en las principales economías del mundo: el REIT, o Real Estate Investment Trust. Se trata de un fondo de inversión colectiva que permite a cualquier persona participar del negocio inmobiliario —comprando, alquilando y revalorizando propiedades— sin necesidad de desembolsar el costo de un inmueble completo. La primera experiencia local acaba de concretarse y levantó US$45 millones.

Qué es un REIT y cómo funciona en el mundo

Un REIT es un vehículo de inversión estructurado como fondo cerrado que reúne el capital de múltiples inversores para adquirir propiedades destinadas a generar renta. Los participantes reciben rendimientos periódicos provenientes de los alquileres que pagan esos inmuebles y, adicionalmente, pueden beneficiarse si el valor de las propiedades sube con el tiempo.

Este tipo de instrumento tiene décadas de historia en Estados Unidos, donde surgió en los años sesenta, y hoy está ampliamente extendido en mercados como Brasil, México, Europa y gran parte de Asia. En Brasil, los llamados Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) cuentan con millones de cotistas minoristas y se negocian activamente en bolsa. En Argentina, hasta ahora, no existía un equivalente formal dentro del mercado de capitales regulado.

El primer REIT argentino: quiénes están detrás y cuánto capital levantaron

El instrumento que inauguró esta categoría en el mercado local es el Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova, impulsado por Grupo IEB —una de las principales sociedades de bolsa del país— y Grupo Briones, firma especializada en desarrollo inmobiliario. La colocación inicial convocó a 3.452 inversores y alcanzó los US$45 millones, una cifra significativa para un instrumento de estreno en el mercado argentino.

El fondo tiene como objetivo adquirir propiedades ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires, con una cartera diversificada que combina oficinas y unidades residenciales, todos destinados al alquiler.

Cómo puede invertir cualquier persona desde ARS$1.000

Uno de los aspectos más relevantes del instrumento es la accesibilidad. La inversión mínima es de ARS$1.000, una barrera de entrada radicalmente inferior a la que implica comprar una propiedad de forma directa, donde el desembolso mínimo real en cualquier zona urbana del país supera ampliamente los US$30.000 o US$40.000.

Esto convierte al REIT en una vía concreta para que inversores minoristas —ahorristas con pequeños o medianos montos disponibles— puedan tener exposición al mercado inmobiliario sin las complejidades legales, financieras y operativas de una compra tradicional.

Cotización en bolsa, liquidez y sin dolores de cabeza de administración

A diferencia de poseer un inmueble de forma directa, las cuotapartes del REIT Ciclo Nova cotizan en Bolsas y Mercados Argentinos (ByMA). Esto significa que el inversor puede comprar o vender su posición en el mercado secundario con relativa facilidad, en plazos mucho más cortos que los que demanda una transacción inmobiliaria convencional, que puede llevar meses.

Otro diferencial clave es que el inversor no asume ninguna carga de gestión. No debe buscar inquilinos, negociar contratos, atender reclamos de mantenimiento ni lidiar con la administración cotidiana de las propiedades. Esa tarea queda en manos del equipo profesional que administra el fondo.

Cuánto puede rendir: alquileres y apreciación del metro cuadrado

El fondo prevé distribuir los ingresos por alquileres con una frecuencia trimestral. Según las estimaciones de IEB Fondos, el rendimiento anual proveniente de las rentas se ubicaría entre el 5% y el 6% en dólares. Sin embargo, la tesis central de inversión no descansa principalmente en ese flujo corriente, sino en la expectativa de revalorización del metro cuadrado en Buenos Aires.

Federico Broggi, CIO de IEB Fondos, señaló que desde la asunción del presidente Javier Milei los activos financieros tuvieron una recuperación significativa, mientras que los precios de los inmuebles evolucionaron en menor proporción. Esa brecha, argumenta, deja margen para una convergencia hacia arriba en el valor de las propiedades.

Por qué el mercado inmobiliario porteño todavía tiene recorrido al alza

Los responsables del fondo identifican tres factores que sostienen la expectativa de revalorización:

El primero es la relación entre el costo de construcción en dólares y el valor del metro cuadrado terminado. Esa brecha se encuentra actualmente en niveles históricamente reducidos, lo que sugiere que es más probable una recomposición vía aumento de precios de venta que vía caída de costos de obra.

El segundo es la comparación regional. Buenos Aires todavía registra valores del metro cuadrado por debajo de otras capitales latinoamericanas como San Pablo, Río de Janeiro, Santiago de Chile y Montevideo, lo que abre margen para una convergencia parcial en los próximos años, a medida que la economía argentina se estabilice.

El tercero es la eventual reactivación del crédito hipotecario. En un escenario de inflación decreciente y recuperación del poder adquisitivo en dólares, una mayor accesibilidad al financiamiento para la compra de viviendas podría impulsar la demanda y, con ello, los precios.

Un tropiezo operativo en el arranque

El debut del instrumento no estuvo exento de problemas técnicos. El presidente de Grupo IEB, Juan Ignacio Abuchdid, indicó que algunos inversores reportaron dificultades para adquirir cuotapartes porque el REIT todavía no aparecía habilitado en los sistemas de ciertos agentes de liquidación y compensación (ALyCs). La demora, explicó, corresponde a que algunas entidades no habían incorporado aún la nueva especie a sus plataformas de negociación. El instrumento ya opera con normalidad, pero el episodio dejó en evidencia la falta de preparación de parte del sistema para recibir innovaciones financieras.

Una señal para el mercado de capitales argentino

El lanzamiento del REIT Ciclo Nova no es solo un nuevo producto financiero: es una señal de maduración del mercado de capitales local. La posibilidad de canalizar ahorro hacia el sector inmobiliario a través de instrumentos regulados, líquidos y accesibles para inversores de todos los tamaños es un paso que mercados más desarrollados dieron hace décadas. Argentina lo da ahora, en un contexto de estabilización macroeconómica que, si se sostiene, podría hacer de estos fondos una alternativa cada vez más relevante para el ahorrista argentino.

Fuentes

— Bloomberg Línea, «Argentina suma su primer REIT: cómo funcionan los fondos que permiten invertir en inmuebles», 15 de junio de 2026. https://www.bloomberglinea.com/mercados/mercado-argentino-sumo-su-primer-reit-como-funcionan-estos-fondos-que-permiten-invertir-en-inmuebles/

— Declaraciones de Federico Broggi, CIO de IEB Fondos, en el podcast La Estrategia del Día Argentina, citadas por Bloomberg Línea.

— Declaraciones de Juan Ignacio Abuchdid, presidente de Grupo IEB, citadas por Bloomberg Línea.